中央经济工作会议再提“房住不炒” 三项要点值得关注

中央经济工作会议12月16日至18日在北京举行。在部署明年重点工作时，会议用较大篇幅提及房地产。

　　会议指出，明年要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　会议还指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

　　这是近几年来的中央经济工作会议中，对房地产着墨最多的一次。

　　分析人士指出，就房地产领域而言，有三个要点值得关注。

　　其一是，会议明确提出解决大城市住房问题的思路。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐认为，2020年在货币政策宽松背景下，资金不可避免地外溢到房地产市场，局部城市如深圳等大城市住房供需矛盾进一步激化，房价出现明显上涨。城市住房供需矛盾大，房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以将解决大城市住房问题提升到重要战略地位上来。

　　解决大城市住房问题要注重“因地制宜、多策并举”。总结2020年下半年以来多地房地产调控政策，政策工具不仅仅是对需求端的限制，也增加了增加住宅用地供应，建设人才房、租赁房等供给端的政策以及促进区域协同发展等政策以平抑房地产市场波动。

　　其二，再度强调“房住不炒”，说明未来的楼市调控方向不会调整。

　　今年以来，房地产楼市调控保持较高的密度。根据中原地产的统计，今年7月至11月，各地出台房地产调控政策的次数分别为32次、32次、35次、22次、33次。

　　11月以来，楼市调控的频率未降，规格又再度提升。11月4日出台的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　12月11日召开的中央政治局会议表示，“要促进房地产市场平稳健康发展”。

　　多数分析人事认为，未来楼市调控仍将保持现有基调，力度和强度都不会放松。首次影响，房地产市场也将维持平稳运行，量价不会有大幅波动。

　　其三，对租赁市场着墨较多，意味着未来将对租赁领域将加大供应，并加强调控。

　　业内分析人士认为，在租购并举的框架下，近些年租赁市场发展迅速。12月11日政治局会议明确提出了加大租赁住房供应的方向。但近年来，由于恶性竞争、监管缺位等原因，长租公寓市场乱象频发，蛋壳、自如等头部运营商都被曝出纠纷事件，房东、购房者的权益受到损害。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐指出，租赁市场的监管将制度化、常态化。一是对于租赁机构的经营监管将进一步加强，特别是对于经营风险的管控，加强事前、事中和事后监管；二是培育与规范并行，包括对于租赁企业的财税支持以及经营行为规范；三是对于租金水平的指导价格与管理，防止租金水平过快上涨，影响居民的可支付能力。

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