接连爆雷之后 长租公寓行业迎来“最严监管”

政策要求住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；收取的押金数额不得超过1个月租金。

蛋壳爆雷风波后，北京、深圳正式出台文件规范住房租赁资金监管，对长租公寓“长收短付”、金融机构将“租金贷”直接发放给住房租赁企业等行为进行规范约束。

2月2日，北京市住房城乡建设委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（下称《通知》）。

《通知》适用范围为“住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动”，也就是以蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓，自今年3月1日起正式实施。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次北京政策管控，有三个内容最关键，分别是：第四条，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；第五条，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金；第七条，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

他表示，这三条管控分别指向三种资金：租金、押金和租金贷资金。“对于租金来说，杜绝了‘长收短付’的现象，防范长租公寓企业赚‘差价’； 对于押金来说，既规定了押金只能收取一个月的水平，同时也明确了押金托管的概念；对于租金贷资金来说，此次政策并没有打压租金贷，但是规定此类资金不能直接支付给长租公寓。”

此前蛋壳公寓正是通过租金长收短付沉淀资金，和租金贷提前获取用户租金，聚集起庞大的资金池，用于业务房源扩张。2017年—2019年，蛋壳公寓仅通过租金贷获得的预付款分别为9.4亿元、21.3亿元和27.5亿元。

一位接近央行人士曾对《财经》(博客,微博)记者直言：“蛋壳公寓规模扩张后亏损反而越来越大，亏损额占收入的比重在50%左右，如果扣除折旧，则在35%左右。用明斯基的三种融资类型来分类，这已属于庞氏融资。”

“长租公寓最大的问题是金融化带来的‘资金池’”，中原地产首席分析师张大伟告诉《财经》记者：“限制租赁企业‘资金池’，严禁‘长收短付’，不准超过3个月租金，这就代表了这类租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性。”

“没有资金池，没有租期错配就不再有爆雷的可能性，所以北京的调控解决了根本问题，只要严格执行，这个行业将出现颠覆变化。”张大伟补充道。

《通知》下发后，北京房地产中介行业协会发文表态拥抱监管。会长李文杰表示，《通知》“对症下药”，抓住了住房租赁企业经营风险的要害，瞄准租赁经营过度金融化造成的“资金池”问题，从收付租期匹配、限制租金贷、押金监管等方面开出药方，帮助住房租赁企业重新回到良性竞争和健康发展轨道上来。自如、相寓、美丽屋、润寓等头部长租公寓品牌亦表示将积极拥抱监管，主动落实《通知》相关要求。

据《财经》记者了解，当前北京市场包括自如等长租公寓仍然可以使用租金贷产品。以自如为例，其租金贷产品名为自如分期，资金提供方包括微众端和信托端，前者当前已不再新增，后者可正常申请。《财经》记者以用户身份咨询自如工作人员，对方表示，自如分期合同签约方为租户和银行或信托公司，贷款月利率0.56%，年化利率6.72%。“分期都是月付，服务费可以打八折，但是现在用的人比较少，因为即使打八折还是比正常季付更贵。”该工作人员表示。

无独有偶，就在前一天，深圳市住房和建设局、中共深圳市委网络安全和信息化委员会办公室、中共深圳市委政法委员会、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局、深圳市地方金融监督管理局、中国人民银行深圳中心支行、深圳市公安局七部门联合下发了《关于开展住房租赁资金监管的通知（征求意见稿）》（下称征求意见稿）。

征求意见稿同样规定，金融机构提供住房租金贷款，需直接将贷款拨付至承租人个人账户。此外，该文件规定，将对租赁资金实行监管，监管范围和方式是：通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过四个月租金数额的,对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。

张大伟向《财经》记者坦言，相较而言，北京的政策更加重磅。此外，他指出，当前《通知》尚缺罚则。“违反了要怎么办？ 还要看执行情况。”

值得注意的是，《通知》强调，本市（北京市）支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。

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