01 Nov 2021, 10:17 Lượt xem 683
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前几天，人大常委会授权了国务院在部分地区进行 房地产税改革试点 。
这几天市场讨论得挺多的，甚至出现了「上海神秘房东为了避税抛售93套房」的谣言……
Anyway，毕竟房地产税跟大家的利益息息相关，那么问题就来了——
我国的立法权在全国人民代表大会及其常务委员会，政府 （国务院） 只有行政权。 根据《立法法》，政府如果要收新税种的话，需要通过立法来进行；如果还没立法的话，人大及其常委会也可以授权国务院先制定行政法规。 换句话说，房地产税还没到立法的阶段，目前是先授权给到政府先开展试点。
其实等到明年3月份的两会时期再授权也OK，到时候关注度会更高。 而选择在现在授权，说明国务院试点办法已经差不多备好了。 国务院试点办法出来后，预计各地政府会在几个月内制定好具体的实施细则。 第二个关键信息点是，征收对象主要是城市里的住宅+非居住用房 ，文件也特意说了农村的宅基地不包含在内。 其实非居住用房以前就得交房产税和土地使用税了，这次也提到会沿用之前的相关条例来执行。 这次额外要加征的，主要是大家都比较在意的住宅房地产。
毕竟试点办法还没出台，现在市场上有一堆谣言和猜测。
一是之前已经开展试点的上海和重庆 ；二是国外的经验 。 上海和重庆 试点向住宅征收房地产税，已经试点了10年了。
根据中信证券的研究，两地基本靠纳税人自行申报，也都没有出现过针对偷逃税现象的处罚案例。 市场普遍觉得接下来的试点会比两地之前更严格，税率也可能会整体提高到1%左右，免征面积可能在60㎡ /人。
值得一提的是，新加坡还挺不一样的：按潜在的每年租金收入 （评估值，自住的话按市场价，扣掉维护费用） 的比例来征收而不是按房价的比例来征收。 Anyway…既然很快就会推出试点办法，现在也没必要去猜了。
毕竟各地收入水平、房价涨幅、对土地财政的依赖度都不大一样。 之所以在这时候推进试点，主要是为了解决三个迫在眉睫的问题—— 简单说就是，在经济增速换挡的情况下，可能会有两个结果——
内卷 背后的原理是「二八定律」：80%的收益是通过最初的20%的付出获得的。现在最容易的20%被做完了，剩下的是那些只能带来20%收益的80%。
吴军老师说过一个例子：日本汽车出厂前，会经过几十米长的日光灯带，通过反射来寻找肉眼无法发现的小缺陷。 然而汽车一上路，就会被飞溅的小石子砸出类似的细小缺陷，尽管肉眼也看不出来~ 所以结果就是，很多人变得很忙很忙，最后赚到手的钱却没增加多少…… 而分化 问题的根本原因则是，蛋糕做不大了，所以富人赚的钱，都是从穷人口袋里掏出来的。
香港打工仔们在李嘉诚的产业打工，拿到工资后，会掏钱去百佳超市 买日用品，去丰泽电器 买3C产品，去屈臣氏 买洗护用品和药品，午饭在Taste 和Great 吃饭，然后跑到港灯公司 交电费，去PCCW （香港最大电信公司） 交手机费，去环电宽频 交宽带费，然后攒钱买长实 的房子…
这么长此以往，会有两个后果：要么是在沉默在爆发 （香港地区前些时候的动荡） ，要么是在沉默中死亡 （日本的「低欲望社会」） 。 而「共同富裕」就是其中一个重要手段，「房地产税」也是很有效、很直接的一种方式。 而除了对民生的影响以外，更灾难性的后果是，对实体经济的投资也会造成冲击 。 哎哟买房这么赚，开厂收入还不够给员工发工资，不如把厂卖了拿钱去炒房好了！
这对科技创新的发展自然也不是利好：资金都跑去楼市了，谁来给创新产业输血呢？
也有人吐槽说，韩国在2005年推出综合不动产税之后，房价指数截至8月份，还不是足足涨了73.29% 。 不过要记得一点：我在以前的 推送
首先，它增加了持房成本，会让拥有多套房的房主抛售掉其中一部分。 这相当于在短期内增加了房子供给的同时，也永久地减少了一部分投资性需求。 而韩国的房价之所以上涨，主要还是因为货币供应暴涨了266.84% 。
换句话说，如果不是因为房地产税，房价涨幅有可能会更夸张。 这个担心倒是有点多余：根据西南财大的《2017中国城镇住房空置分析》报告，2017年我国的城镇住房空置率是21.4%。 就算是一线城市，空置率也有16.8%，对比韩国2015年6.5%的空置率确实算高的。 这自然可以在出租房市场上增加不少房屋供给，房租说不定会不涨反降。
Anyway，总的来说房地产税对于稳定房价还是有用的。 不过话说回来，房价之所以那么高，其实也是有历史原因的——
在那之后，地方政府分到的都是比较难收的小税，瞬间就穷了下来。 地方政府钱不够花的时候，除了跟中央搞好关系、「跑部钱进」之外，也想了两个搞钱的方式—— 不过这得花利息：根据财政部的数据，去年地方政府光是利息就还了快8,000亿。
有的城市的土地财政依赖度 （土地出让金收入 ÷ 一般公共预算收入） 甚至超过了100%…
这也顺势推高了房价：根据社科院2018年的数据， 房价里头有68%都是地价 。 然而，在「房住不炒」 的政策前提下，土地财政很难维持，不少地方开始出现土地流拍 。 根据《证券市场周刊》的统计，9月份的百城土地流拍率高达65.5%，创下了2008年以来新高；土地成交面积两年复合增速为-20.7%，连续3个月负增长。 开发商之所以买地少了，也是因为怕建好房子买的人少了，赚不到钱。 而房地产税则是个很好的收入补充，它对于地方政府来说有两个好处—— 相比之下，从地方政府卖地到房企把房给卖了，差不多要3年时间。
另一个好处是，不像卖地收入时高时低，房地产税会更稳定一些 。 而根据中信证券的测算，就算全国都开收房地产税了，如果按房价的70%来收个0.2%~1%，考虑到一定的免征面积后，预计最多也就只能收个5,600亿元 ，这并不能完全替代卖地收入。 当然，也不用太担心，我之前也分析过，监管也不希望房价被砸下来太多 。
Anyway，像我之前所测算的，后续投资房地产的收益率不会很高了 （加上杠杆平均能有4~5%的收益就很好了） 。 所以这对股市 来说自然是个大利好：如我们以前多次提到的，炒房资金会逐渐跑到实业、甚至股市里头。 国家在这几年建立起来的科创板，就是为了承接炒房资金，为科技创新企业提供弹药。 虽然只看估值的话、房地产已经没什么下跌的空间了，不过接下来也有可能杀业绩…
但乐观点看的话，「房住不炒」本身跟 供给侧改革 毕竟我们还是需要不断升级自己的居住空间的，住房需求会一直存在，并不会被完全抹杀，所以行业肯定是有机会的。 对于个别开发商来说，过往较为重视产品开发、客诉率较低、口碑较好的开发商会更有优势。
作者：很帅的狐狸，文章来源微信公众号：很帅的投资客，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。 Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trên chỉ thể hiện quan điểm của tác giả hoặc khách mời. Nó không đại diện cho bất kỳ quan điểm hoặc vị trí nào của FOLLOWME và không có nghĩa là FOLLOWME đồng ý với tuyên bố hoặc mô tả của nó, cũng không cấu thành bất kỳ lời khuyên đầu tư nào. Đối với tất cả các hành động do khách truy cập thực hiện dựa trên thông tin do cộng đồng FOLLOWME cung cấp, cộng đồng không chịu bất kỳ hình thức trách nhiệm pháp lý nào trừ khi được cam kết bằng văn bản.
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