住房抵押贷市场或将持续困扰美联储决策

失控的房价通胀继续成为美国市场的特征。2021 年 10 月，全美房价同比平均上涨 15.8%。美国的房价远远超过了 2006 年的泡沫峰值，即使经过消费价格通胀调整后，仍保持在泡沫峰值之上。


量化宽松不断推高美国住房市场价格
根据 AEI 住房中心的数据，在 2022 年开局之年，它们将继续以 14-16% 的年增长率增长。令人难以置信的是，在这种情况下，美联储继续购买抵押贷款。并继续成为抵押贷款市场上定价的边际买家，一方面扩大其抵押贷款组合，另一方面印钞票。它应该在之前停止，但是由新创建的法定货币或货币化资助的购买仍在继续。他们以每月数百亿美元的速度进行，助长了房价上涨，让新家庭越来越难买得起房子。《华尔街日报》最近的一篇评论文章题为“美联储如何操纵债券市场”——它也操纵了抵押贷款市场。
美联储的资产负债表已经增长到令前几代美联储理事和经济学家感到惊讶的规模。虽然民众已经有些习惯，但观念调整的如此之快，也会让人感到惊讶，而15年前的民众可能会认为现在的现实根本不可能。随着时间的推移，人们不断发现人们对可能或不可能的判断是多么微弱。
美联储的总资产在 2021 年 11 月达到 8.7 万亿美元。这几乎是五年前 2016 年 11 月的 4.5 万亿美元的两倍。今天的美联储资产是 15 年前 2006 年 11 月的 10 倍，当时为 8610 亿美元，而且没有抵押贷款。
美联储现在在其资产负债表上拥有 2.6 万亿美元的抵押贷款。这意味着全美大约有 24% 的未偿住房抵押贷款存在于中央银行，从而赢得了成为迄今为止世界上最大的储蓄和贷款机构的地位。像美国历史上的储蓄和贷款协会一样，美联储拥有非常长期的抵押贷款，其利率固定为 15 至 30 年，既不在其财务报表中将其投资标记为市场，也不对冲其巨大的利率风险。它按面值计算抵押贷款，而不是为它们支付的金额。
这 2.6 万亿美元的抵押贷款比美联储 5 年前的 1.76 万亿美元多出 48%，当然，也比 2006 年的零增长了无限多。从美联储成立之初，它拥有的抵押贷款数量一直为零，那是正常的。无论是直接补贴抵押贷款还是抬高房价是进步还是恶化，或者先是前者，然后是后者，这无疑是一个很大的变化。这是 2007-09 年金融危机和 2020 年金融恐慌中的紧急行动。庞大的美联储抵押贷款投资组合应该是永久性的还是暂时的？如果是暂时的，应该持续多久？
历次危机如何结束
一个持久的问题是，在危机过去后，如何扭转央行和政府的危机干预措施，这些干预措施最初被认为是暂时的。在危机时期需要政府干预的想法应该在随后的新常态中撤回。
不管它们应该是暂时的意图如何，紧急干预不可避免地会吸引经济和政治支持者，他们从中获利并希望它们无限期地持续下去。一旦它们建立起来，将它们卷回的困难程度没有简单的答案。可以这么说，一旦美联储享受成为世界上主要的抵押贷款投资者，你如何让美联储回到它最初的原点？
在 1960 年代，国会推动美联储通过购买房利美和其他与住房有关的联邦机构的债务（而非抵押贷款）来支持住房市场。当时的美联储反对。美联储主席威廉·麦切斯尼·马丁作证时说，这种想法将“违反稳健货币政策的基本原则，因为它将试图利用中央银行的信贷创造能力来补贴有利于特殊经济部门的计划”。
在我看来，这似乎是正常时期的正确原则。在最近两次危机中，美联储决定采取完全相反的做法，即“利用中央银行的信贷创造能力来补贴”经济中一个特别政治化的部门，即住房金融。当危机结束，干预变成了巨大的扭曲，接下来怎么办？我们现在甚至可以想象一个拥有零抵押贷款的美联储吗？在这一点上，美联储本身可以想象吗？
利率不断上升，房价通胀多久才会结束
2021 年 11 月，美联储宣布将开始“缩减”抵押贷款以及国债购买，并在 12 月进一步宣布将更快“缩减”。这仍然意味着，在房价持续上涨且有增无减的情况下，美联储将继续购买抵押贷款，只是它的购买量会比以前少。它将降低增加抵押贷款组合的速度。
具体来说，美联储已经购买了足够的抵押贷款，使其投资组合每月增加 400 亿美元，在取代了所有本金偿还和提前还款之后。现在，每月的净增长将减少 100 亿美元。如果以这个速度继续下去，美联储将在三个月内为其抵押贷款投资组合增加 600 亿美元，然后净增加为零。那会发生什么？它会继续购买以维持其庞大投资组合的规模吗？它会让投资组合流失吗？这需要很长时间，也许会持续到下一次金融危机。它会出售单一的抵押贷款证券吗？我相信没有人知道，包括美联储。
我们对前景的最终问题是，如果美联储不再为抵押贷款出大价钱，抵押贷款利率将从目前的异常低水平上升多少？当抵押贷款利率上升时，房价通胀多久会结束？会逆转吗？美联储和国家将如何解决他们的辛辛那提问题？