Pemerintah AS Shutdown, Dampaknya Sudah Terasa ke Mana-mana!

Penutupan pemerintah Amerika Serikat (AS) mulai 1 Oktober 2025 tak cuma bikin kantor tutup, dampaknya sudah terasa ke sektor perumahan. Persetujuan hipotek melambat, pinjaman untuk wilayah pedesaan mandek, dan polis asuransi banjir baru tidak bisa diterbitkan. Para pembeli rumah ikut menghadapi risiko.

Para ahli mengatakan sebagian besar program perumahan akan tetap berjalan di tengah penutupan ini, dan sebagian besar orang mungkin belum terdampak. Namun, dengan penjualan rumah yang sudah seret karena tingginya harga, penutupan pemerintah AS kini memberikan ancaman lebih.

"Apa pun yang perlu Anda hubungi pemerintah, jika seseorang tidak ada di kantor atau sedang cuti, pinjaman tersebut mungkin bermasalah," kata Justin Demola, Presiden Lenders One, aliansi nasional bankir hipotek, dikutip dari CNN Business pada Sabtu (4/10/2025).

Selain itu, program Asuransi Banjir Nasional tidak dapat menerbitkan polis baru selama penutupan pemerintah AS. Profesor hukum asuransi di Universitas Minnesota, Daniel Schwarcz, mengatakan program ini, yang didukung oleh Badan Manajemen Darurat Federal (FEMA), menawarkan asuransi banjir yang didukung pemerintah federal kepada para pemilik rumah.

"Jika Anda sudah memiliki polis asuransi, polis tersebut tetap berlaku. Penutupan ini memengaruhi kemampuan NFIP untuk memperbarui polis asuransi atau menerbitkan polis baru, tetapi tidak mengurangi validitas atau keberlakuan polis asuransi yang sudah diterbitkan," kata Schwarcz.

Artinya, pemilik rumah yang polisnya akan diperpanjang mungkin akan kehilangan jaminan asuransinya. Mereka harus memperbarui polis tersebut ketika pemerintah kembali beroperasi, tetapi hal ini dapat mengakibatkan kesenjangan jaminan asuransi hingga saat itu, kata Schwarcz.

Selain itu, Demola mengatakan sebagian besar pemberi pinjaman tidak akan mengizinkan pembelian rumah di zona banjir berisiko tinggi hingga pembeli rumah mendapatkan asuransi banjir. Namun, bagi yang membeli rumah secara tunai dan yang berada di daerah risiko tinggi banjir, tidak diwajibkan memiliki asuransi banjir. Mereka juga dapat melanjutkan pembelian rumah mereka, bahkan selama masa penutupan.

Beberapa pembeli rumah mungkin bisa mendapatkan asuransi banjir di perusahaan swasta. Tetapi mereka tidak bisa tercakup oleh asuransi swasta, dan harus menunggu pemerintah AS membuka kembali pasar sebelum dapat menyelesaikan pembelian rumah mereka.

Dalam sebuah pernyataan pada Rabu, anggota Partai Demokrat di Komite Jasa Keuangan DPR memperingatkan bahwa pembatasan NFIP dapat mengancam lebih dari 1.300 penutupan penjualan rumah setiap hari. Hal ini berpotensi menghalangi ribuan keluarga untuk memiliki rumah, atau menempatkan mereka dalam risiko penjualan rumah yang berlanjut tanpa perlindungan.

"Semakin lama (penutupan) ini berlanjut, semakin lama pula dampaknya terhadap pasar perumahan," kata Schwarcz.

Para pembeli rumah di daerah pedesaan AS mungkin akan sangat terdampak. Pinjaman perumahan yang dikeluarkan oleh Departemen Pertanian AS untuk membantu peminjam berpenghasilan rendah dan menengah membeli rumah di daerah pedesaan tidak akan dikeluarkan selama penutupan pemerintah.

Meski begitu, sebagian besar orang yang membeli rumah mungkin tidak merasakan dampak penutupan kecuali jika berlangsung lama, kata Demola.

"Saat mengambil hipotek, pemberi pinjaman tetap dapat memverifikasi nomor Jaminan Sosial dan pendapatan Anda," tambahnya.

Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS, serta yang mengelola pendanaan federal untuk berbagai layanan perumahan, mengatakan bahwa sebagian besar kegiatannya yang mendukung hipotek yang didukung pemerintah juga akan tetap berjalan selama pendanaan terhenti.

Perwakilan dari Asosiasi Apartemen Nasional, Nicole Upano, mengatakan bahwa badan tersebut terus melakukan pembayaran untuk kontrak yang memberikan bantuan sewa kepada keluarga berpenghasilan rendah, lansia, dan penyandang disabilitas.

"Seharusnya tidak ada gangguan langsung bagi penghuni yang mendapatkan manfaat dari voucher pilihan perumahan Bagian 8," kata Upano.